“工业上楼”不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。具有以下特征： （一）在工业类用地上发生的生产组织模式，是新型科技园区； （二）高度超过24米，或者楼层数达到7层及以上的工业厂房，有专门配置的货梯和卸货平台、吊装平台等辅助生产设施； （三）上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。 二、工业上楼对经济发展的好处 （一）提升工业用地的投资开发强度，使有限的产业空间得以最大化利用； （二）释放更多产业发展空间，变相降低企业用地成本，便于招商引资及避免过多企业因成本问题外迁； （三）“工业上楼”强调规划先行，引领后续的开发建设与招商运营，企业生产、设计、研发环节不再受制于空间局限，切合企业一体化发展的需求； （四）把产业相关企业最大限度集中在某一个区域内，有效引导产业发展布局，实现高新产业聚集； （五）在工业厂房中融入生产配套、生活服务配套等，实现空间集约、功能复合目标。 三、各地政策支持措施 自然资源部办公厅 印发《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。 深圳市宝安区 在全国率先出台了针对“工业上楼”的详细工作指引《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，明确将“工业上楼”定义为“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”，是一份内容包含产业布局、建筑标准、设计要点、消防管理等要求的实施落地性操作文件手册。 佛山市三水区乐平镇 印发《佛山市三水区乐平镇“工业上楼”扶持办法》，对符合条件的“工业上楼”项目提供建设资金扶持、贷款贴息、租金补贴等支持，单个扶持对象扶持总额最高可达1000万元。 青岛市城阳区 在全省率先出台了《加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》，实施意见要求高层工业楼宇（工业综合体）占地30亩以上，或总建筑面积5万平方米以上，鼓励50亩以上的成片开发，容积率原则上3.0左右，最低不得低于2.5。实施意见明确了“工业上楼”产业导向、开发运营投资主体、开发建设基本要求、功能配套要求、自持比例及分割转让要求及相关扶持政策。 出台《城阳区高层工业楼宇项目预售试点办法》，对高层工业楼宇项目预售试点范围作出了界定，明确了高层工业楼宇项目申办预售许可证的办理流程，并对预售管理作了明确规定。 青岛西海岸新区 印发《关于加快高层工业楼宇经济发展的实施意见（试行）》，《意见》分别从产业导向、开发建设和运营的投资主体、开发建设基本要求、功能配套要求、自持比例及分割转让要求、扶持政策、组织保障等七个方面对高层工业楼宇的建设发展进行了规范。其中，产业导向明确为重点发展新一代信息技术、互联网、新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业，航空航天、人工智能、可穿戴和智能装备、服务型机器人等未来产业，并鼓励生产性服务业进驻。 四、相关启示 （一）推动工业上楼的产业选择 发展一批“硬科技”产业。抢抓国家“新基建”战略风口和“卡脖子”技术攻关，聚力引进信息技术、智能制造等头部企业，在特色突出的产业园区，超前布局清洁能源、区块链等战略性、未来性产业，形成新基建重点领域的差异化优势。 壮大一批“特而精”产业。聚焦国家有需求、东港有基础、对产业链提升有重大影响的领域和方向，围绕通航制造、钢铁、生物医药、文化体育等优势产业，支持工业设计、软件开发、信息技术服务等关联企业来东港落户，着力引进一批产业链薄弱环节、缺失环节的区域总部、研发总部、设计中心、运营结算中心等总部型项目。 培育一批“小而美”产业。紧密结合后疫情消费升级趋势变化，加快推动先进制造业和现代服务业深度融合发展，依托工业园区土地腾退、盘活低效楼宇资源，大力扶持发展影视工业、时尚设计、医美等“小面专”“小而美”的都市工业新业态，帮助中心城区都市工业跨越级差地租和社会平均利润两大门槛，加快培育“工业+旅游”“工业+文创”“工业+互联网”等都市工业新业态项目，激活都市型产业提档升级动力。 （二）推动工业上楼的载体打造 创新工业用地管理办法。明确规划控制要求，在满足城市空间品质、公共服务和配套承载能力的前提下，根据产业引进的相关要求，确定新型产业用地容积率、建筑密度等规划控制指标。强化新型产业用地准入审查，鼓励推行实施新型产业用地“标准地”供应。 打造特色产业楼宇。明确工业楼宇建设标准，充分考虑产业生产工艺要求，明确单位载荷、建筑层高、柱网轴线距离、卸货平台、载货电梯等建设标准，完善消防、环保、水电气等基础设施，真正达到工业上楼条件。 引入多元化资本投资和运营管理。建立以项目投资额、投资强度、年产值及税收强度等指标为核心的开发企业准入标准，完善退出和监管机制，积极探索“先租后让”产权分割模式，有序推进产业楼宇产权分割销售。 （三）推动工业上楼的招商把控 专业特色楼宇精准招商。按照“一楼一特色”，定制不同特色产业支持政策。把在建项目、未出让土地纳入整体产业规划，制定预期性主导特色产业要求，在招商活动中针对性推介，以更贴合不同产业企业需求的政策吸引国内外总部企业、500强企业、独角兽企业。对于已入驻项目，积极协调楼宇运营方打开招商思路，以“一楼一特色”的产业链模式精准招商。 建设楼宇智慧招商平台。利用3D可视化电子沙盘、数字孪生数据共享技术打造集市情概览、优惠政策、投资机会、产业布局、龙头企业、交通配套、产业配套、生活配套于一体的楼宇智慧招商平台，彰显中心城区平台实力、科技实力，让国内外知名企业、基金公司等直观感受区域活力潜力，随时了解区域机会动态，提升投资信心。 （四）推动工业上楼的机制优化 推进产业园区市场化运作。坚持市场主导、政府引导的原则，实现专业人干专业事，由“政府推动型”向“企业服务型”转变，将政府职能转变为定制度、强监管、优服务。改变以政府为主的开发模式，实现产业园区建设投资主体多元化，建立以开发公司为主体，引导产业园区企业参与基础设施建设，提高建设管理水平。 建立产业园区市场运营机制。推动产业园区由“供土地”向“供平台”转变，探索引入专业第三方运营商，按照“管委会 + 运营公司”的模式提高产业园区运营水平，落实以产业园区运营公司为主体负责开发建设、招商引资、运营等责任。 信息来源：三旧改造研究院 |
